澳门美高梅33元彩金-酝酿巨变!下一个10年,西咸能改变命运吗?

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时间:2020-01-09 12:37:04

澳门美高梅33元彩金-酝酿巨变!下一个10年,西咸能改变命运吗?

澳门美高梅33元彩金,最近,《西咸新区规划建设品质标准(2019)》成为西安的热门话题。

之所以引起诸多关注,原因有两个:

其一,该标准内容相当详细、落地,对于区域建筑具体到层高多少,外立面装饰材质,甚至首层大堂的层高都有了明确的要求,具体到数字;

其二,大胆“降容”,比如,大部分人关心的住宅,要求开发类住宅项目容积率应控制在2.5以下,保障安置类住宅项目容积率应控制在3.2以下;

总计包含140项控制要求,其中87项为强制标准,是全国首个创新性的规划建设品质标准。

面对一个个具体的“数字”要求,对于未来的西咸楼市而言,带来的影响可能是“颠覆性”的。

“新规”2月已经发布

其实,该标准并非近日才发布实施。

早在今年2月2日,陕西省西咸新区开发建设管理委员会办公室,已经印发《西咸新区规划建设品质标准(2019)》的通知,并明确指出,“本标准自发布之日起实施”。

哪些项目需要照此执行呢?

“标准”要求,未批未建项目严格执行,已批未建项目参照执行。

最大的关注点是什么?

降低容积率,具体为开发类住宅项目容积率应控制在2.5以下,保障安置类住宅项目容积率应控制在3.2以下。

这是一个什么概念?西安大部分住宅项目的容积率都在3.0以上,2.5以很少。甚至很多人印象中的低密“花园洋房社区”容积率均在3.0以上。比如长安已交房的合能公馆(3.0),现在的“摇号红盘”大华锦绣前城(3.2),大学城的中海长安府(3.1),万科城如园(3.3),万科翡翠国际(3.6)……

仅从容积率一项来看,未来,西咸的保障房,比西安很多高价商品房还要舒适。

而容积率在2.5以下,在西安算是一个什么水平呢?如,曲江中海大城(2.5),碧桂园国湖(2.5),沣水云岭(2.2)、科为城墅(1.5)等等,按照目前的规划建设情况,但凡容积率在2.5以下的楼盘,基本上均为包含叠拼等类别墅产品的项目。

西咸新区整体规划标准要求之高“可见一斑”。

“降容”+杜绝“高低配”

开发商承压

这个标准,是对西咸新区未来的整体规划要求,但最先执行者却是开发商。

就西咸新区而言,该标准与之前的规划审批差别大吗?

沣东新城某项目规划设计经理:“之前的规划设计也会卡一些东西,比如限高80米之类的,但没这么严格、具体,西咸新区的管理更加精细化了”。

这些精细化的要求,最直接的结果,将是带来区域产品的“变革”。

1,杜绝“高低配”,未来产品以“小高层”为主。

在项目规划设计时,开发商出于销售的考虑,产品设计会选择多类型搭配,典型的便是“花园洋房+高层”,或者“小高层+类别墅”的项目,一部分产品用于提升产品格调,一部分产品用于快速回款,保证现金流。

该标准实施之后,此类项目将逐渐“消失”。按照新的规划要求,取而代之的将是小高层为主的住宅。

容积率2.0-2.5:纯小高层社区;

容积率<2.0:才有可能出现洋房、被别墅产品

按照目前的土地拍卖情况来看,容积率在2.0以下的土地非常少,对于市场而言,未来可能面临的境况便是类别墅、多层洋房产品更加稀缺。

2、大面宽户型设计或减少。

大面宽户型设计将减少。近两年,户型设计上追求南向大面宽设计,比如我们经常给大家“安利”的好户型是“南向3面、4面朝南”。在1栋楼上,“大面宽”的户型多了,就意味着整栋建筑的面宽较大。

以碧桂园国湖小高层1个单元的面宽为38米,2个单位为76米,而新标准要求,控制建筑面宽不超过60米。

这就意味着,以后市场上“大面宽”户型可能会减少,倒逼开发商研发新产品。

3、更注重建筑“颜值”

要求,各类建筑的空调机位、附属设施、电梯机房、设备用房、楼梯间等立面和屋顶建构筑物应进行一体化隐蔽设计和建设。

加大了设计难度,但呈现效果、颜值会更高。

同时,对未来区域开发商的“考验”也将增大。

1、降容之后,可售面积减少,开发成本增加

“这是,从个别高标准项目,向普遍高标准项目过渡,这是区域发展利好,但是无形中会加大开发商成本”,西咸某开发商谈及此事时说。

降低容积率,意味着同样土地成本上,可售房源面积减少,每平米的土地成本增加。

层高强制要求,a类建筑标准层高3.15米,b类标准层高3米,远高于目前市场平均水平(多为2.7-3.0米之间),将直接加大开发商的“建筑成本”,因为层高越高,每平米所使用的钢筋数量越多,成本越高。

2、区域可进入门槛提高,加速房企优胜劣汰。

目前,西安小高层溢价率并不明显,部分甚至于高层价格相差无几,这种情况下,可能会加大市场销售难度。

再加上,区域“低密”呈现需要时间,新规之后第一批拿地的开发商可能要面临,小高层产品与洋房、叠拼争夺市场的现状,挑战较大。比如,现在文教园的“招商雍锦湾”,沣东的旅程留香园。

而更严苛的前期规划设计,也会从土地拍卖开始,便淘汰相当部分的中小房企。

购房者担心房价过高

这个标准,对买房人有什么影响?

显然,新标准之下,居住舒适度明显提升。最典型者,便是“降容”之后,室内的通风、采光得到明显改善。

同时,小区的配套设施,周边的学校、医院都将更高规格呈现。

1、社区内公共配套划定最低标准,要求建设11大公共配套设施。

5000人以上小区(户均3.2人计算),社区综合服务中心总建筑面积不得小于2500㎡,社区活动场地总用地面积不小于1400㎡;

规划人口小于5000人的居住项目,社区综合服务中心总建筑面积不得小于1700㎡,社区活动场地总用地面积不小于900㎡。

要求,建设社区服务中心、文化活动中心、社区服务站、老年日间照料中心、托儿所、公共厕所、物业服务与管理等11大公共配套设施。

2、控制车位尺寸和大车位比例

强制要求,大车位比例a类住宅不低于30%,b类住宅不低于20%。

为未来“新能源汽车”的充电需求也做了准备,要求停车位须100%预留充电设施建设安装条件,达到总数量的30%。预留充电设施车位数量的30%应建成,确保充电桩处于可使用状态。

3、学校的场地配置更宽松

子女入学不会太拥挤,新标准要求,幼儿园生均用地指标不得小于15㎡/人,小学生均用地指标不得小于17㎡/人,中学生均用地指标不得小于26㎡/人。

接送子女上学更方便,学校主入口预留不小于800㎡的人流集散和接送场地,倡导采用地下停车、港湾接送。

4,就医环境更舒适

医院规格更高,医院建筑(不含社区医院)须安装中央空调、医院专用新风系统、管道直饮水系统。

但是,大家最担心的是,西咸区域房价会有大幅攀升,买不起!

比如,我们有目共睹的较为符合新规的两个项目:

招商雍锦湾,主力户型为139-159㎡,均价约1.8万元/㎡;

绿城留香园,主力户型133-179㎡,均价约2万元/㎡;

这基本是a类住宅的市场价格一个重要参考。单价高,户型面积大,总价高。

新标准中,将住宅分为a类、b类两种标准,显然,以上两者均属于标准较高的a类住宅,同样低密的b类住宅标准会低一些,普通购房者是否有机会呢?

具体b类住宅尚未有实例产品可参照,价格如何,尚未可知。但我们或许可以从标准中窥探一二。

西咸新区b类住宅强制标准:

就改“强制标准”,我们专门咨询了西安某品牌开发商负责人,结果是:

这样的标准,比如层高、电梯井大小、大车位配比等,比目前市面上的一些中高端项目还要高。

如果再限制在容积率2.5以下,未来,很可能面临的情况便是,西咸新区的品质普遍较高,房价也会跟着“水涨船高”,即使是b类住宅。

如果打算购买西咸的房子,现在该怎么办?

首先,要有一个心理准备,西咸未来5年配套难有质的变化,发展仍然需要时间。

其次,如果有此心理准备,目前市场已经批复的住宅建设项目,仍有相当部分相加比较高的高层房源在售,可优先考虑。

最后,喜爱“多层花园洋房”、“叠拼”等产品的高端客户而言,日后的选择可能会更少,建议及时入手。

结语:对于高密度高层建筑,人们担忧已久。上一个10年,西安城改项目“繁荣”时期,市场上诞生了一批的“高密度”楼盘,遗留了不少的“城市病”。

此番,《西咸新区规划品质建设标准(2019)》的出台,让我们看到了一个不一样的“城市”蓝图,其未来将呈现出一个怎样的“新城”,让我们拭目以待。


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